Chiến lược bất động sản cổ điển là mua và giữ. Bạn mua một bất động sản, giữ tài sản đó trong thời gian dài, tạo ra dòng tiền dương và bán kiếm lời. Ngược lại với chiến lược dài hạn này là Mua và Bán. Trong kịch bản thoát này, bạn lên kế hoạch bán hàng ngắn hạn mà không thực hiện bất kỳ thay đổi nào đối với tài sản. Bằng cách này, lợi nhuận ngắn hạn có thể đạt được. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là bạn phải mua được giá thật rẻ. Chúng tôi sẽ giải thích cho bạn cách thức hoạt động của Mua Và Bán cũng như những ưu điểm và nhược điểm.
Mua và bán có ý nghĩa gì trong chiến lược bất động sản?
Chiến lược mua và bán là một khoản đầu tư ngắn hạn. Bạn mua một bất động sản thấp hơn giá thị trường và bán căn nhà hoặc căn hộ đó càng nhanh càng tốt với giá thị trường. Sự khác biệt giữa giá bán và giá mua, có tính đến chi phí mua hàng bổ sung và thuế phải nộp, là lợi nhuận ròng của bạn.
Với chiến lược này, bạn tận dụng được giá bán thấp hơn giá trị thị trường. Lợi nhuận chỉ phát sinh từ giá cả, bất kể tình trạng của đối tượng hay thu nhập tiềm năng và bất kể bất kỳ nâng cấp nào.
Cách tiếp cận này phù hợp với bạn nếu bạn có kiến thức tốt về thị trường. Yêu cầu cơ bản là có ý thức tốt về giá bất động sản. Bạn chỉ có thể hưởng lợi từ chiến lược này nếu bạn nhận ra những món hời thực sự. Người mới bắt đầu có ít rủi ro hơn với cách mua và giữ cổ điển. Một cách tiếp cận tích cực hơn một chút là Fix And Flip, trong đó bạn tăng thêm giá trị cho tài sản giá rẻ.
Điểm quan trọng nhất: mua tài sản thấp hơn giá thị trường
Chiến lược phụ thuộc vào việc mua hàng. Bạn được hưởng lợi từ sự khác biệt so với giá thị trường. Như thường lệ với bất động sản, lợi nhuận trong tình huống này rõ ràng là ở việc mua bán. Mỗi xu bạn tiết kiệm được sẽ làm tăng lợi nhuận khi bạn bán. Điều này có nghĩa là: Sự chênh lệch giữa giá bán tiềm năng và giá mua càng lớn thì bạn càng được hưởng lợi nhiều từ kịch bản thoát Mua và Bán.
Tìm bất động sản giá rẻ để Mua và Bán
Nhưng để tìm được những căn nhà có giá đặc biệt rẻ không phải là điều dễ dàng. Những mặt hàng như vậy rất khó có được, đặc biệt khi có nhu cầu cao. Nhưng vẫn có một số lựa chọn để tìm những ngôi nhà và căn hộ như vậy.
- Nhà bị tịch thu: Tài sản bị tịch thu khi chủ sở hữu không còn khả năng trả các khoản vay. Giá thường thấp hơn giá thị trường từ 20 đến 30%. Các ngân hàng muốn giảm thiểu thiệt hại do khoản vay không được bảo đảm gây ra và chấp nhận chiết khấu. Nhà bị tịch thu có rủi ro và có thể phát triển một động lực nhất định khi bán. Nếu bạn tìm thấy một tài sản thú vị, bạn nên kiểm tra tài sản đó một cách cẩn thận và đặt ra giới hạn.
- Bán do ly hôn: Khi vợ chồng ly thân, họ thường phải bán nhà hoặc căn hộ. Thứ nhất, tài sản có thể quá lớn đối với một người. Mặt khác, việc bán hàng có thể cần thiết về mặt tài chính vì có thể thu được lợi nhuận. Liên kết chặt chẽ với điều này thường là thiếu thời gian để thực hiện việc bán hàng. Nếu bạn biết về nhu cầu cá nhân này, bạn thậm chí có thể hạ giá.
- Bán tài sản thừa kế: Tình huống với tài sản thừa kế có thể tương tự. Nếu những người thừa kế không muốn giữ lại tòa nhà thì việc bán nó thường là một lựa chọn tốt. Nếu có tranh cãi về cách sử dụng, tốt nhất bạn nên loại bỏ nó. Một số cộng đồng người thừa kế chọn cách chào bán tài sản dưới giá trị thị trường để giải quyết nhanh chóng việc thừa kế.
- Bán ngân hàng: Ngân hàng phát hành các khoản cho vay bất động sản. Nếu họ không được phục vụ, tài sản sẽ rơi vào tay họ. Đây là lý do tại sao các ngân hàng luôn có nhà và căn hộ muốn bán. Một số trong số chúng có thể được bán với giá thấp hơn giá trị thị trường.
- Chia nhỏ danh mục đầu tư: Các công ty nhà ở và hợp tác xã có lượng lớn nhà ở và căn hộ tồn kho. Thỉnh thoảng những chủ đất lớn này bán một phần danh mục đầu tư. Điều này thường dẫn đến các gói nhỏ được chào bán với giá chiết khấu so với giá trị thị trường. Các đồ vật riêng lẻ cũng có thể có được với giá rất rẻ.
- Tận dụng tối đa mạng lưới của bạn: Nhiều ưu đãi giá rẻ như vậy không phải lúc nào cũng được công khai. Một mạng lưới tốt có thể cung cấp cho bạn thông tin. Mạng lưới với các nhà quản lý tài sản , công ty xây dựng, chuyên gia và nhiều chuyên gia khác trong ngành bất động sản. Bằng cách này, bạn có thể thông báo cho các hệ số nhân này về tìm kiếm của mình và hy vọng nhận được phản hồi hoặc thậm chí là ưu đãi phù hợp.
Có nhiều nguồn khác mà bạn có thể sử dụng để tìm món hời. Tuy nhiên, hãy luôn đảm bảo mua được những tài sản tốt. Người bán chậm sẽ không khá hơn nếu bạn mua hàng với giá rẻ. Ưu tiên những ngôi nhà và căn hộ ở trong tình trạng tốt và ở vị trí tốt. Khi đó, con đường dẫn đến kịch bản rút lui sẽ dễ dàng hơn nhiều: bán.
Trường hợp đặc biệt của môi giới tại Mua Và Bán
Các nhà môi giới nói chung cũng nằm trong số các nguồn mua tiềm năng. Bạn có thể nhận được những lời đề nghị thú vị thông qua các trung gian này. Sẽ rất hợp lý khi có một vài nhà môi giới trong mạng lưới của bạn thực hiện thành công chiến lược này.
Mặt khác, các nhà môi giới không phải là nguồn phù hợp để Mua Và Bán. Bởi vì bạn trả phí môi giới trực tiếp hoặc gián tiếp. Điều này được phản ánh qua giá mua cao hơn, ngay cả khi người bán trả phí môi giới . Điều này lại làm giảm lợi nhuận tiềm năng. Vì giá mua càng thấp càng tốt nên phí là trở ngại cho chiến lược này.
Chi phí mua hàng bổ sung làm giảm lợi nhuận
Khi tính toán, bạn không thể chỉ trừ giá mua vào giá bán. Bạn cũng cần lập kế hoạch cho các chi phí mua sắm bổ sung như phí công chứng và thuế chuyển nhượng tài sản. Nếu hoa hồng môi giới hoặc chi phí tín dụng được thêm vào hỗn hợp, chiến lược sẽ nhanh chóng trở nên không kinh tế. Bởi vì bạn cũng phải trả thuế cho lợi nhuận. Vì vậy, một bất động sản phù hợp nên được chào bán với mức giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Chỉ khi đó thỏa thuận này mới có giá trị đối với bạn.
Khoản vay: Tài chính là bất lợi
Kịch bản rút lui của việc bán nhanh sẽ đặc biệt hiệu quả nếu bạn có thể tài trợ cho việc mua hàng bằng tiền của mình. Chi phí tín dụng làm giảm lợi nhuận.
Nếu bạn vẫn không thể tồn tại nếu không có khoản vay, bạn có thể vay một khoản vay bắc cầu ngắn hạn. Phát triển một kế hoạch chính xác cho chiến lược của bạn để thuyết phục các ngân hàng. Ưu điểm: Nếu kế hoạch thuyết phục thì chi phí vốn sẽ giảm đáng kể. Bạn không cần một khoản vay bất động sản truyền thống nhưng có thể giải quyết bằng khoản vay ngắn hạn để thu hẹp khoảng cách.
Bạn nên tính toán cẩn thận xem khoản vay có phải là một lựa chọn cho kế hoạch của bạn hay không. Vì bạn đã phải bù đắp chi phí mua hàng và phải tính thuế khi bán, khoản vay có thể khiến kịch bản rút lui ít sinh lời hơn.
Bán hàng: Tối đa hóa doanh thu
Mua Và Bán là một chiến lược ngắn hạn và thụ động. Họ mua và bán ngay lập tức. Tuy nhiên, bạn nên có kế hoạch marketing chuyên nghiệp. Một triển lãm hấp dẫn và một loạt các dịch vụ là những yêu cầu cơ bản để đạt được mức giá tốt. Các nền tảng như ohne-makler.net cung cấp cho bạn các gói dịch vụ tốt mà bạn có thể tối ưu hóa quy trình bán hàng.
Quan trọng: Lợi nhuận phụ thuộc vào hai thành phần: giá mua và giá bán. Đừng đặt giá quá cao. Khi đó, việc tiếp thị sẽ mất nhiều thời gian hơn và bạn có thể phải giảm giá nhiều lần trong quá trình này. Sẽ hiệu quả hơn nếu sử dụng giá trị thị trường thực và do đó giữ cho thời gian tiếp thị càng ngắn càng tốt. Khi đó lợi nhuận là tiền kiếm được nhanh chóng.
Thuế Mua Và Bán
Phần thứ hai của chiến lược là bán hàng. Thuế được áp dụng . Cách tính đơn giản để xác định số tiền chịu thuế là:
Tiền bán hàng – chi phí tiếp thị – giá mua = lợi nhuận chịu thuế
Khi nói đến chi phí tiếp thị, bạn có thể yêu cầu, trong số những thứ khác, chi phí cho công chứng viên, thay đổi sổ đăng ký đất đai, quảng cáo, chứng chỉ năng lượng và báo cáo định giá cũng như chi phí môi giới. Với tư cách là một cá nhân, bạn đánh thuế lợi nhuận còn lại dưới dạng thu nhập bổ sung theo thuế suất cá nhân của mình. Nếu bạn hoạt động như một doanh nghiệp, số tiền sẽ được đưa vào bảng cân đối kế toán. Ngoài thuế bán hàng, thuế thương mại và thuế doanh nghiệp cũng có thể phải nộp.
Lợi nhuận còn lại là tiền thu được từ dự án. Tùy thuộc vào quy mô và giá cả của căn hộ hoặc ngôi nhà, bạn có thể kiếm được một khoản tiền đáng kể trong một khoảng thời gian ngắn.
Những biến thể của chiến lược mua và bán
Nguyên tắc cơ bản của chiến lược rút lui này dựa trên việc bán nhanh tài sản, lợi dụng “tình huống khẩn cấp” từ phía người bán. Tuy nhiên, bạn có thể sửa đổi cách tiếp cận này.Giữ tài sản lâu hơn một chút. Trước khi mua, hãy đảm bảo rằng bạn đang tạo ra dòng tiền dương từ việc cho thuê . Khi môi trường thị trường thuận lợi, bạn sẽ tăng lợi nhuận thông qua giá trị thị trường ngày càng tăng. Do đó được sửa đổi, điều này tương ứng với phương pháp mua và giữ.
- Giữ tài sản lâu hơn và sống ở đó trong ba năm dương lịch ngay trước khi bán (một phần năm là đủ – ví dụ từ tháng 12 đến tháng 1 năm sau). Việc bán sau đó sẽ được miễn thuế cho các cá nhân miễn là bạn không bán quá ba tài sản trong 5 năm.
- Hãy tìm những tòa nhà chung cư có giá thuê thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường. Tăng tiền thuê cơ bản sau khi bán đến mức có thể về mặt pháp lý. Điều này làm tăng đáng kể giá trị của tài sản.
- Tận dụng những nâng cấp nhỏ như dàn dựng nhà cửa, dọn dẹp, bảo trì sân vườn và những cách đơn giản tương tự để tăng sức hấp dẫn cho tài sản. Nếu bạn nghĩ xa hơn, điều này tương ứng với kịch bản thoát Fix And Flip, trong đó bạn bán tài sản sau khi nó được nâng cấp.
Lợi nhuận nhanh chóng với kiến thức thị trường và kỹ năng đàm phán
Chiến lược Mua Và Bán bất động sản đặc biệt phù hợp với bạn nếu bạn có kiến thức tốt về thị trường và mạng lưới quan hệ tốt. Khi đó bạn sẽ tìm được những ngôi nhà, căn hộ phù hợp dễ dàng hơn. Bởi vì đó chính xác là điểm chính của phương pháp này. Nếu không có nguồn mua hàng tốt, bạn sẽ khó nhận ra sự khác biệt đủ lớn giữa doanh số bán hàng và doanh số mua hàng.
Đấu tranh để giành chiến thắng
Kỹ năng đàm phán tốt cũng rất hữu ích, nếu không cần thiết. Bằng cách giảm giá khi mua và ép giá thị trường khi bán, bạn sẽ kiếm được lợi nhuận lớn hơn. Nếu bạn không thích mặc cả, cuối cùng bạn có thể bỏ lỡ một phần lợi nhuận tiềm năng.
Chú ý: hoạt động thương mại
Với phương pháp rút lui tức thời này, bạn có thể kiếm được một số tiền đáng kể chỉ trong vài tuần, làm tăng sự giàu có của bạn. Số tiền này được cung cấp miễn phí cho bạn hoặc bạn có thể sử dụng nó cho một dự án bất động sản khác.
Quan trọng: Nếu bạn lặp lại phương pháp này nhiều lần, hoạt động của bạn sẽ bị coi là mang tính thương mại – kèm theo mọi hậu quả. Điều này có thể gây ra xung đột với các chiến lược khác. Ví dụ: nếu bạn sở hữu các tài sản khác mà bạn muốn bán sau mười năm nắm giữ, chiến lược mua và bán có thể chống lại điều này. Luôn điều chỉnh chiến lược của bạn cho phù hợp với danh mục đầu tư tổng thể của bạn và nhận được lời khuyên về thuế.
